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  • 朱克平:如何正確的投資房地產
  • 2018年07月20日來源:互聯網

提要:關于房地產的研究和文章有很多,其中不乏特別有見地的觀點。不能否認,閱讀這樣的文章,今天,我們來談一談房地產,這畢竟是關注民生的大問題。

關于房地產的研究和文章有很多,其中不乏特別有見地的觀點。不能否認,閱讀這樣的文章,今天,我們來談一談房地產,這畢竟是關注民生的大問題。從一個普通老百姓的角度來談談。先提一個問題,在中國買房的人有后悔的嗎?有,基本上就是后悔怎么當初不多買幾套,要不早早就能實現財務自由。無論是在一線、二線、三線、四線城市買房的人,可以說,房價都在上漲,這樣的投資簡直穩賺不賠啊。因此,房地產也成為大家投資的首選。

大大說房住不炒,我們聽到這句話貌似看到房價下降的曙光。但是呢,一線城市算是比較平穩,很多二線城市該漲還是在漲一點兒都不含糊。房地產到底是什么?房地產行業曾經是國家的支柱行業,帶動行業上下游的發展,增加地方政府財政收入,解決了老百姓的住房問題。從房子本身而言,住房和戶口息息相關,戶口又和退休后養老以及孩子教育有關,房子的價值就不僅僅是居住那么簡單了。因為房子身上附加的這些內容,我們買房的理由就更充分了。如果房子僅僅只是住的話,那么為什么不租房呢。一線城市一套300萬的房子,月租金3000塊,年租金3.6萬。也就是買一套300萬的房子,每一年回本3.6萬,83年才回本。也就是這個項目的P/E=83,這么高的PE值,你會去投資嗎?才不呢!但事實上,大家都趨之若鶩的買房,只要有首付就買房,盡可能貸更多的款,盡可能買更大的房子。所以,在中國房子絕對不僅僅是用來住的。就如前文所言,房子同戶口相關,戶口同教育相關,戶口還和未來養老金相關。買房子就是買孩子的教育,就是為自己的養老增值的,那么貴點就貴點咯。

截止到上文所說的,也只是房子的一些基本價值。我們國家的房子還有特別之處。男人沒有房子怎么能找到媳婦兒呢?沒有媳婦兒呢哪兒有孩子,沒有媳婦兒和孩子哪兒有家?房子就是家啊。再者,在北上廣深隨便有一套房就是百萬富翁。一線城市百萬富翁多的很,并沒有個啥,但這個頭銜叫出來還是有點動聽的,在一線城市擁有房子同時也就擁有面子。至少不會被人用同情的眼光,看著你說:“啊,你還沒買房啊。”房子,也體現了階層。

房子就這些作用嗎?不是的。房子還能抵御通脹呢。中國這么些年貨幣發行量一直很大,但物價上漲沒有那么高。有人說,那是因為房子是個堰塞湖,把錢都囤到里面了。其實,房子有人買就有人賣,有人出錢就有人收錢,收了錢的人總得消費,除非是繼續買房,否則錢就不在這個湖里面了。所以,如果這句話是正確的,那么要表達的意思就是,很多資金就在房地產行業里面打轉。那么多的資金在房地產行業,那么推高房價是必然的事情。買房不就可以讓資產保值嗎?而且,房價被推高,買房不是可以讓房子升值嗎?既然房子能升值,我們肯定還是要買房的啊。所以,買房—房子漲價—再買房—房子再漲價,就這么循環。各個地方政府出臺上百個限制房價上漲的措施,仍然擋不住。不少多年看空房房地產市場的人,恐怕都懷疑人生了吧。

我們都知道,商品的價格決定于供給雙方的力量對比。當供給大于需求,那么價格會下降,當供給小于需求,價格會上升。現在老百姓對于房屋的需求量相當之大。原因不僅在于需要一個寬敞明亮的家,更在于,人們有一種預期,就是房子未來還會漲。這種預期很大程度上來自于以往自身經驗。有了這種預期,房子就變成了投機品,我們老百姓就會追漲殺跌。房子漲了,預期還會漲,趕緊盡一切努力買入,這又推高了房價,如上文所述。

房子,還是一種特殊的資源。土地是稀缺的,土地是政府掌握的。土地拍賣時間一般是70年,也就是說,政府70年才能收回土地再賣一次。而地方政府需要支出用以改善民生的地方也有很多,也需要花錢,所以有內在的動力賣高價來覆蓋其支出。地方政府是土地壟斷的一方,就意味著地方政府有定價權。有限的土地供給加巨大的需求,房價上漲是顯而易見的。

對于上漲的這個既定事實,解釋原因,是有一些馬后炮。但是,這個世界,誰能預測呢?多少專家對于房價看空后來都成了空,相信這些專家學者之所以看空房價,更多的是站在老百姓的角度,懷著憂國憂民的心情,他們從房價收入比,同比國外發達國家,杠桿率等各種方面來判斷未來走勢。他們的內心是委屈的,明明就是心懷天下一片赤誠,結果卻屢屢被現實擊敗。作為老百姓,我們的信息來源有限,或者即使是有充分的信息,我們也不一定能夠做出準確的判斷。所以,當市場上有多重聲音的時候,我們會選擇一種我們認為合理的聲音。有的人選擇相信任志強,抓緊時間買房,有的人選擇相信某位看空房價的專家,認為他說的有道理,等著房價下跌再買入。可是當房價真的下跌的時候,可能你在等待更跌,直到房價又漲起來。于是這個時候就開始罵專家,罵他們胡言亂語耽誤買房。可是,他們真的有錯嗎?我們都容易犯一種錯誤。就是我們總是相信自己愿意相信的。我們覺得房價高,期待房價下跌,于是我們就相信一些權威人士。而這些人他們看到房價高,看到老百姓的不易,他們通過專業的方法去論證房價,可能得出房價確實未來會下降的結論。但他們不是神仙,決定房價的因素有很多,是不少力量博弈的結果,其實大家都很難預測。朱克平相信,國家之所以控制住房價格,也是跟這些唱空房價的專家努力離不開的。正是因為他們的分析,國家意識到如果任由房價上漲的結果,可能最終在房價的極限,沒有人接盤的時候,房價會下跌,會發生金融危機,到時候受影響的會是我們每一個人。

說了這么多,房地產投資的正確打開方式是什么?上文是告訴大家房子上漲的理由。這些理由在未來是否有變化,如果不變,那么房價的結果我們應該能判斷。如果情況發生了變化,那么房價是否會上漲就會打上問號。

現在中央政府在抑制房價上漲,于是有了這么多的限購政策。房價如果繼續上漲,帶來的害處顯而易見。其一,年輕人買房壓力大,一線城市的年輕人買房很不容易。已經有一套住房的人,隨著孩子長大,或者是生了二胎,換房成本較高,民怨沸騰不利于政府執政。其二,當多數人把大部分的錢都投入到購房當中,從小家庭來說會影響家庭的消費支出,而消費是拉動GDP的中要方面,消費意愿和消費能力下降,必然會影響整體經濟增速。其三,高房價對于企業而言意味著高成本,企業盈利能力減少對整個社會的創新動力和活力會有影響。其四,房地產行業是高負債的行業,平均負債率超過80%,這就意味著如果不加以控制,發生債務危機會倒下一片房地產企業,同時也會造成銀行體系的壞賬。銀行是牽一發而動全身的關鍵金融機構,是聯系實體經濟的橋梁,因此一旦出現風險,會影響到整體經濟狀況。因此,從我國經濟長遠發展和民生的角度來看,國家出臺了一系列限制房地產價格上漲的措施。

目前出臺的措施目標更在于控制房價上漲,而不是讓房價下跌。房價下跌對于我國經濟的影響也不容小覷。舉個香港的例子,2003年6月相對于1997年房價下跌了70%,不少香港購房人變成了“負”資產。想象一下,如果發生在大陸,你花了500萬買房,其中首付150萬,貸款350萬,6年后房子只值150萬,而你卻要還350萬的貸款和利息。如果你覺得不值得,停止還貸,那么銀行就會把你的房屋收走然后拍賣。即使拍賣150萬,也夠銀行的貸款350萬,那么銀行就面臨很高的壞賬。連鎖反應是,如果銀行壞賬率過高,那么會有存款人不再信任銀行,出現擠兌,那么銀行可能會破產,這種擠兌會傳染到其他銀行,整個銀行體系會面臨崩潰,出現金融危機。這種情況無論是買房人,還是銀行,都是極大的噩夢。因此,在還沒有發生這種極端情況之前,國家著手去杠桿,通過行政措施限制房價上漲,就是為了防范系統性金融風險的方面,為了防止這種極端情況的出現。這也就是國家主動擠泡沫去杠桿的重要原因。

因此,無論是房價上漲還是房價大幅度下跌,都有害處,都可能累積金融風險。對于國家和社會,最好的結果就是,房價穩定,小幅度的上漲或者下跌。

在這樣的情況下,您會選擇投資房地產嗎? 做出以上的闡述,不是為了唱空或者唱多中國房地產。而是通過客觀的分析,結合自身情況去考慮,未來我們要不要投資房地產,如果投資,怎樣選擇呢?國內還是海外?一線還是二三線?市中心還是郊區?

在中國,現在市場上主流的分析房地產的框架,長期看人口、中期看土地、短期看金融。有人認為這是任澤平說的,實際并非他的原創。這么說確實是有道理的,這種長短中期的分析框架結合了市場上主要的房地產影響因素。無論是人口還是土地政策還是金融政策,我們不能否認,其中任何一項都對于房價有影響。因為這幾項因素要么影響供給,要么影響需求,供給和需求決定了房價水平。

對于金融政策,基本上各個城市差別不大。當貨幣政策整體偏緊,整個市場貸款的成本都會增加。所以如果要投資買房的話,重點關注人口流入和土地供應。以南京為例,南京2017年到2018年房價猛漲了一次,大概翻了一番還要多。從基本面上來看,2017年的南京和2018年的南京有本質的不同嗎?教學質量有顯著提升嗎?醫療水平有顯著提升嗎?人均收入有顯著提高嗎?實際上,南京還是那個南京。南京房價上漲主要有兩點,其一是南京被認為是中國的準一線城市,既然是準一線城市,那么南京的房價就是要向一線看齊了。但當時南京的房價連很多二線城市都不如,大家都認為是投資洼地,一擁而上到南京買房。其二個原因是,南京雖然限購政策很嚴格,但是南京是放開戶口的,落戶條件非常簡單。南京的限購只是針對于沒有戶口或者社保的人而言。但是由于戶口放開,很多人如果不滿足南京的購房條件,那么落個南京戶口就解決了。再說了,南京是準一線城市,落個戶口不吃虧啊。

除了南京這種準一線城市,我們再看看正兒八經的一線城市北京。北京的限購政策非常之嚴,但房價也相當之高。在2017年3月出了如此嚴的提高首付、認房又認貸的限購政策之后,房價有些許的下調,大概到2018年年初房價就一直比較穩定,很難再降下去了。因為北京的需求實在太旺盛,源源不斷有人口流入,或者是已經流入的人員還有不斷涌現的買房需求。這些流入一線城市的人員,不少人是在老家或許是二線或者三線城市有住宅的。如果二線或者三線城市的房價大漲,他們可以賣掉當地的房子來北京這種一線城市來作為首付買房。所以二三線城市房價上漲,一線城市下跌,這種情況難以持續。之所以個別時候會發生,在于政府通過行政手段抑制一線城市房價。行政抑制房價有很大的缺陷,其一這是非市場行為,不能反映市場真實的需求和供給。其二,一旦有行政抑制,會對人們產生一種預期。這種抑制無法放松,一旦放松,房價會有報復性上漲。試想,如果你現在是非一線城市的外地有錢人,有購買力但無資格。如果限購政策消失,那你會不會趕緊來買套房,甚至買幾套房占著。萬一政府再限購,豈不就是沒有機會了。所以,通過行政手段抑制房價,只能往前走,無法后退。

海外房地產,怎么樣?如果國內房價很高,而且匯率很高的話,用國內同樣的人民幣可以買國外的更好的房子。其實這就是朋友圈盛傳的關于國家是愿意“保房價還是保匯率”的問題。人民幣匯率高,兌換外幣就多,購買外幣資產就便宜,那何樂而不為呢?如果大量的人都是這種想法,就會有外匯流出,人民幣貶值,進口減少,國內需求增加,通脹抬頭,人民幣對內和對外的實際購買力都下降。當然,這是另一個話題。繼續討論海外房產,還有一些其他優勢,比如有的國家會給當地買房的人們第二居民身份。擁有第二居民身份可以享受當地的醫療、教育及各種福利等。同時,孩子回國作為華僑生參加高考,還能以較低的分數入學。這就是一些國外房產的附加值,比如說馬來西亞。當然,并不是每個國家都有這樣的條件,一些發達國家如澳大利亞等,我們可以在當地買房做投資,但是不能享有第二居民身份等。那么在這樣的發達國家買房,考慮什么最重要?朱克平覺得,該國的經濟發展預期、未來我們或者子女去居住的頻率,人民幣貶值風險,以及房屋出租的投資回報率等。實際上,海外購房,各個國家的情況不盡相同,還是要結合自身需求。但買房有一條準則是可以參考的,那就是盡可能選擇具有高附加值的房屋。高附加值代表多的使用價值,使用價值越高,房屋投資收益預期和抗風險能力也越強。

以南京和北京為例,同時簡單分析了海外房產的優勢。如果投資房地產,你有思路了嗎?問自己投資目標是什么?如果是希望買了房子以后再像前幾年那樣大漲,恐怕是有些困難的。一線城市不大具備大漲的條件,金融政策并不寬松,房價大漲是對社會有風險的,國家會盡力控制。如果投資目標是為了自己資金的保值,不被通貨膨脹侵蝕掉,那么是可以考慮買房的。畢竟,房屋本身就有抗通脹的特質,還能出租收取租金維持一定的現金流,再加上政府應對房價大幅下跌也很棘手,是不愿意這種情況發生的,因此下跌空間也有限。除非因為外在沖擊人民預期大逆轉,經濟增長失速,否則房價難以大幅下跌。這是相對安全的資產。當然了,仍然要選擇人口凈流入的城市。

如果考慮孩子未來教育、第二居民身份、或者是人民幣貶值風險(貿易戰未來尚不明朗),海外房產配置是有必要的。再強調一遍,海外各個國家情況不盡相同,要根據自身需求選擇,開發商方面最好選擇國內的大開發商。

總結一句話,如果不出現大的沖擊影響到中國經濟情況,政府的這只手還是比較有力的。這只手托著中國房地產不讓他大漲也不讓他大跌。

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責任編輯:周錦秀
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